摘要：文章從工程設(shè)計、項(xiàng)目實(shí)施等方面簡單闡述了如何對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理。

　　0 引言

　　在市場經(jīng)濟(jì)時代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。

　　合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。雖然項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)有二個關(guān)鍵階段：設(shè)計階段和施工階段。

　　1 項(xiàng)目設(shè)計階段，成本控制的重頭戲

　　項(xiàng)目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：

　　1.1 項(xiàng)目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。

　　1.2 初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要認(rèn)真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計。

　　1.3 施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容。實(shí)施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對工程造價影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點(diǎn)：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過進(jìn)行全面測算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡單說明。

　　2 施工階段是項(xiàng)目成本控制中的另一個關(guān)鍵階段

　　建設(shè)項(xiàng)目的施工階段成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項(xiàng)目的投資。這一階段對工程造價的影響程度可達(dá)10%左右，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，嚴(yán)格控制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān)：

　　2.1 加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

　　2.2 加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理工作 優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，同時盡可能減少設(shè)計變更及嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證工作。

　　現(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達(dá)10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度管理。

　　2.2.1 制定嚴(yán)格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。

　　2.2.2 簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

　　2.2.3 簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

　　2.3 切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān) 工程材料、設(shè)備價格管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費(fèi)用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為正確確定材料價格，除了把好進(jìn)場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，以降低工程造價。

　　控制好以上二個關(guān)鍵階段的同時還應(yīng)正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報，提高投資回報率，以利降低企業(yè)財務(wù)成本。

　　3 結(jié)束語

　　總之，項(xiàng)目施工階段的成本控制是工程項(xiàng)目成本全過程控制中極其重要的一個環(huán)節(jié)和階段，它與設(shè)計階段的成本控制一起構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的二個關(guān)鍵階段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商要時刻具有控制開發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)頭腦，認(rèn)真分析對待建設(shè)過程中技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，減少或避免建設(shè)資金的浪費(fèi)。而項(xiàng)目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。